问杭州楼市有多卷。看业主众筹换外立面！
房子还没到手，样子先管起来这两天，杭州在售新盘河语光年准业主关于自行集资更换小区外立面的行动，在杭城引起了不小震动
消息显示，河语光年最后一期房源还没销售，前期摇中业主已经陆续填好了问卷:截至1月4日下午的投票结果，这份将真石漆升级成铝板的动议共收获了442张赞成票，2张反对票。
新房的外貌焦虑在杭州楼市迅速传染——河语光年刚提出整形想法，隔壁上河公元等新盘的业主们也蠢蠢欲动要搞众筹。
外立面的医美风一路刮到了杭州其他热门板块，如申花区域在售盘九龙仓天珏，市北区域的滨江望涛月明，艮北区域的绿城潮听明月等纷纷卷入其中。。
有点离谱了！这是杭州楼市部分投资者浮躁情绪的反映，也是限价销售政策下衍生的质量等问题的折射，但真要实现，难度很大房地产业内人士说
真石漆换铝材:好看之余有什么。
按照杭州资深房产专业人士方张接的说法，外立面从真石漆到干挂铝板，每平方大概会多出四，五百块的建设成本此外，更换铝板还将涉及业主意愿，开发商交涉，报批环节，交付工期等诸多问题
花钱又费力，如此大动干戈，业主们图个啥。
好看，是最直观的因素从涂料到真石漆到干挂石材再到铝板，对应着住宅建筑外立面的进化史铝板的轻盈和现代感，也确实塑造了杭州不少颜值担当的楼盘
如此，一条隐形的房价鄙视链便在外立面的三六九等中逐渐成型铝板房子的二手房更卖得起价格，成了杭州业主间心照不宣的潜规则
至少，在上述行动起来的准业主们看来，这肯定是一次每家每户出个几万元，换整套房子多值个百八十万的划算买卖这两天，我们群里的准业主都在谈论这个事，多数人都表态愿意众筹这么做，铝板外立面的档次提升了，对房价的拉动是肯定的2021年上半年摇中杭州拱墅区一个新盘的王女士说，已有准业主准备牵头动议颜值提升计划
当然，也有购房者认为，决定房价的核心还是政策，地段，学区等要素，换几面铝板就能拉动房价，是个笑话如果众筹外立面可以，那众筹层高，众筹装修，众筹园区景观行不行
律师:发起容易成行难
法无禁止即自由于情于理，准业主众筹改进小区外观，提升居住品质似乎并无不妥
但记者采访得知，给楼盘焕颜并不容易从发起投票到筹集资金，从开发商同意到有关部门报批，从前期施工到后续维护，重重关卡道道难题无不考验着业主们集体捍卫房价的决心
浙江泽大律师事务所主攻建筑工程领域的杨仙林律师向记者表示:这个事情绝不是像他们想当然那么简单的，当中涉及的环节和不确定因素太多了。
1， 业主同不同意。
征得业主同意，是众筹更换外立面的第一步。
杨仙林告诉记者，《物业管理条例》，《浙江省物业管理条例》等对于业主大会的表决程序是有规定的，但众筹更换外立面属于新事物，究竟是适用与会业主所持投票权数二分之一以上，还是经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上，尚未有明文规定我认为可以适当参照加装电梯的案例，依法征得多数业主同意，并通过公示，备案和行政审批程序
最好是各小区制定业主大会章程，再依据章程规定表决杨仙林进一步说，不过仍存在部分业主坚决抵制或后续‘跳票’的情形，真实情况会更复杂
2， 开发商同不同意。
房产开发包括规划许可，拿地，勘察，设计，施工，监理，竣工，验收，备案等一系列流程与开发商协商一致，是铝材顺利挂上的必经之路
但业主与开发商之间仍存在诸多潜在问题比如对建筑物设计载荷有没有影响一旦出现交付延期，责任在哪方若铝板制作及施工工艺不达标，谁来负责如果后续铝材出现破损，质保责任和维护费用由谁承担
杨仙林指出，这还涉及开发商与施工单位的问题，是纳入施工单位的总包合同之内，走工程量增加，还是走专业工程分包，引入其他施工企业进场临时更换外立面，需要各单位的配合，比方说脚手架可能已经拆除，得重新再搭设，很可能导致最终的改装费用远高于业主的预期
3， 管理部门同不同意。
最重要的是，这其实并不是开发商和业主两方之间的简单决断，因为外立面改造已经牵涉到城市规划，建筑安全等方面的问题，需要到相关规划等部门进行重新备案和许可批准。
监管对这种自筹改造并委托开发商实施的行为会不会放行还不好说杨仙林认为，这也构成此次外立面整形的实行难点
4， 资金管理谁来管。“去年到处都需要，现在一夜之间就消失了。”《中国证券报》记者近日走访了杭州拱墅区，西湖区，滨江区多家中介公司，了解到由于楼市调控政策收紧，房贷利率上调，杭州二手房需求正在快速减少。
筹集资金理论上属于建筑物及其附属设施的专项维修资金，因此在设立和使用上需要符合业主大会的筹集，审计，公开程序，以及管理上的专户等，整个流程的合规性及有效监督，都是新问题 另有一名业内律师向记者表示，实际操作起来相当不容易
动因:业主市值管理
由于新房限价政策，开发商的利润很微薄甚至亏损，配置自然不会高，质量方面的问题也逐渐暴露另一方面，杭州核心区域的房价涨幅较大，新房与周边二手房形成了明显倒挂，导致新盘准业主的预期很高某房企高管对记者说，这种更换外立面的做法，是投资者对房价预期的一种极端反映，类似于股票市场的市值管理
据记者观察，近来，杭州楼市业主自来卷的风气愈演愈烈比如，某未交付红盘业主众筹升级架空层与车库入口，某府外立面铝板扩容
据查，早在2021年初，杭州江干区某小区业主就因不甘房价被隔壁小区比下去，打算筹资2000万元升级外立面但时至今日，未有实质性进展
开发商要利润，业主要品质，两者的诉求在地价高企，售价受限的模式下难以平衡，衍生出不少问题比如，中签率个位数的滨融府等红盘，因营销时对外立面材料的说法与实际配置不符，导致准业主提出异议，后开发商承诺升级铝板近期，大运桥西府，嘉品等新盘的准业主，也对外立面的用材配置提出异议
观察近两年的杭州楼市，由于部分区域新房，二手房价格倒挂的存在，杭州部分新盘出现万人摇的景象2021年，杭州两次加码楼市调控政策，提升购房门槛，驱离了一批投资客，但红盘的摇号热度依旧居高不下比如，杭州市中心文晖板块热盘和品府，2021年分三次售罄，整体中签率仅约10%
但事情正在起变化由于政策持续加码，杭州非核心区域的楼盘频繁出现流摇现象，居高不下的二手房房价也出现量价齐跌的趋势我爱我家市场研究院统计数据，2021年，杭州二手房共成交7.92万套，系2016年以来成交量第二低的年度
房产专业人士方张接预计，2022年，杭州楼市新房摇号和土拍政策会继续优化调整，做出有利于自住和多孩家庭的政策倾斜但是，楼市结构性供需错位，自住承受力与挂牌价预期之间的矛盾会继续突出
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监制:浦泓毅
签发:潘林青
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